O Excelentíssimo Dr. Juiz Federal diretor da 5ª Subseção Judiciária de Campinas, Marco Aurélio Chichorro Falavinha, decidiu por sentença anular o leilão do Estádio Brinco de Ouro arrematado pela empresa Magnum.
Procurado pela reportagem da Rádio CBN, o presidente Horley Senna disse que a parceria do clube com a empresa não terá qualquer alteração.
Confira o despacho:
Em cumprimento da decisão de fls. 958/959, o executado (GUARANI FUTEBOL CLUBE) e a arrematante (MMG CONSULTORIA & ASSESSORIA EMPRESARIAL LTDA.) manifestaram-se às fls. 988/994 e fls. 966/986. O clube executado lembra que impugnou a avaliação do imóvel arrematado, recorreu da decisão que acolheu o valor estimado pela srª Oficiala de Justiça, e que, embora não tenha obtido efeito suspensivo à decisão no agravo que interpôs, pretende continuar recorrendo. A arrematante observa que na primeira hasta pública, quando o imóvel poderia ser arrematado pelo valor mínimo de R$ 73.260.356,30, não houve lanços, de forma que a arrematação acabou ocorrendo apenas na segunda hasta pública, por R$ 44.450.000,00, após outros lanços e acima do preço mínimo de R$ 43.956.213,82. Quanto à circunstância de o imóvel se localizar na Zona 18 (que não permitiria demolição nem novas edificações), diz que em 10/01/2014 foi publicado no Diário Oficial do Município parecer técnico sobre a viabilidade de se construir empreendimento tipologia CSE-3 no local do estádio, de forma que, ao contrário do que sugere a decisão de fls. 958/959, não seria necessário nenhum escuso “lobby” para tanto. DECIDO. Preliminarmente, cumpre reiterar que o valor da avaliação considerado para a hasta pública, de R$ 73.260.356,30, estimado no laudo da Oficiala de Justiça de fls. 620/621, e mantido pela decisão de fls. 657, corresponde ao valor venal atribuído pelo Município ao imóvel, conforme justificado às fls. 622/623, de R$ 721,44 por metro quadrado (fls. 624), com base na Planta Genérica de Valores adotada pelo Município para o lançamento do imposto predial e territorial, que não é arbitrária, mas definida por critérios e pesquisas de preços que visam estimar o valor venal dos imóveis, base cálculo do imposto. E “valor venal é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis” (Aliomar Baleeiro, “Direito Tributário Brasileiro”, ed. Forense, 2003, p. 249) Ao impugnar referido valor (fls. 646), o clube executado pretendeu que o valor da avaliação fosse majorado para absurdos R$ 830.125.782,00, com base em pareceres de duas imobiliárias, que não podem ser aceitos pela evidente parcialidade, e porque fazem comparações com imóveis de características, finalidades e localizações completamente diversas. Outros autos de avaliação da Justiça do Trabalho juntados por cópias após a hasta pública, às fls. 795, 802, 843/844, são absolutamente subjetivos, sumários, sem apoio em nenhum dado concreto. O oficial de justiça simplesmente “acha” que o imóvel vale o montante indicado no auto. Ocorre que, conforme destacado na decisão de fls. 958/959, o estádio está situado em área denominada “Zona 18″ pela Lei de Zoneamento do Município (“Lei de Uso e Ocupação do Solo” – Lei n. 6.031, de 29/12/1988). De acordo com o art. 28, inc. XVIII, da referida Lei, a “Zona 18″ é “destinada à proteção de áreas e/ou espaços de interesse ambiental e à preservação de edificações de interesse sócio-cultural”. Se assim é, destinada à proteção e à preservação, subentende-se, em uma primeira leitura, que não é permitida demolição nem novas edificações, o que poderia se justificar em razão do valor sociocultural do estádio e de seu entorno. Mas o Município, que detém a competência para legislar a respeito, entende de forma diversa, e admite na área do imóvel em foco novas edificações, quiçá demolição do próprio estádio, como demonstra o Parecer Técnico de Viabilidade n. 27 do GAPE (Grupo de Análise de Projetos Específicos), cuja retificação foi publicada no Diário Oficial do Município em 10/01/2014, e agora juntada por cópia pela arrematante à fls. 996/997. Tal parecer foi emitido a pedido do Guarani Futebol Clube que apresentou projeto para edificação de 250.780,00 m2 (duzentos e cinquenta mil setecentos e oitenta metros quadrados) no local do estádio (Lote 25-UNI, Quarteirão n. 1.867). Sob o fundamento de que “a tipologia CSE-3 se enquadra nos parâmetros de ocupação permitidos pelos zoneamentos do entorno”, concluiu o órgão municipal que “é viável o empreendimento, sob condicionantes, podendo ser submetido pelo interessado ao processo de aprovação” desde que atendidas as exigências que especifica. Evidentemente, se no local são permitidas novas construções comerciais e residenciais, shopping center e até a demolição do estádio, o imóvel passa a agregar potencial construtivo inexistente enquanto devesse permanecer preservado e protegido. Esse valor pode ser estimado a partir da proposta do próprio diretor da arrematante, feita ao clube, conforme destacado na decisão de fls. 958, ao reproduzir notícia nestes termos, de 13/11/2014: “em Assembleia Geral Extraordinária, a Magnum apresentou sua proposta para a compra da área e ficou definido que a empresa terá exclusividade na negociação. O projeto será encaminhado para aprovação da Prefeitura e, caso haja aval do Poder Público, futuramente uma nova reunião será realizada para bater o martelo. Presente na Assembleia, o presidente da Magnum, Roberto Graziano, apresentou pessoalmente o projeto. A proposta prevê a construção de um shopping, um parque residencial, um hotel e um centro de convenções no local que atualmente abriga o Brinco de Ouro. Em contra-partida, a empresa dará ao clube um montante referente a 14% do valor geral de venda, que servirá para a construção de uma arena, um clube social e um centro de treinamento, além do pagamento das dívidas. Segundo estimativas, o empreendimento gira em torno de R$ 2,3 bilhões, o que garantiria ao Guarani um valor aproximado de R$ 325 milhões”. Se a contrapartida do clube pelo imóvel é “um valor aproximado de R$ 325.000.000,00″, este deve ser o valor aproximado do imóvel, em face do potencial construtivo que agrega. Assim, é evidente que a arrematação por R$ 44.450.000,00, correspondente a 13,6% daquele valor, se deu por preço vil, situação em que é nula de pleno direito, nos termos do art. 694, V, do Código de Processo Civil. A obscura legislação municipal que regula a matéria, como visto, não trazia a necessária segurança aos investidores sobre a possibilidade de demolição do estádio e novas construções no local, o que certamente justifica o reduzido número de licitantes na última hasta pública. Mas a publicação do referido Parecer Técnico de Viabilidade n. 27/GAPE, admitindo a aprovação de projeto de construção de 250.780,00 m2 no local, sob condicionantes, e indicando a possibilidade de edificações de área maior ainda, com a demolição do estádio, possibilitará atrair grandes investidores e incorporadoras, desde que devidamente esclarecidos a respeito. Por essa razão, dos editais se fará constar essa informação. Não importa que o mencionado Parecer Técnico de Viabilidade tenha sido publicado no diário oficial do município antes da hasta pública, pois esse fato não constitui publicidade suficiente para aclarar a obscura legislação que regula o zoneamento do imóvel em foco. Enfim, o imóvel deve ser submetido a novas hastas públicas pelo valor de R$ 400.000.000,00 para a primeira praça e, não havendo arrematantes, com lance mínimo de 60% do referido valor em segunda praça, como é de praxe. Ante o exposto:1. Reconsidero a decisão de fls. 657, para fixar a avaliação do imóvel em R$ 400.000.000,00.2. Por conseguinte, torno sem efeito a hasta pública e a arrematação, com base no art. 694, V, do Código de Processo Civil.3. Devolva-se o cheque-caução à arrematante, expeça-se-lhe alvará de levantamento do valor depositado e restituam-se-lhe as custas. 4. Intime-se o leiloeiro para que, em 5 dias, deposite em conta judicial o valor da comissão, a ser restituído à arrematante.5. Quanto à informação da exequente sobre a discrepância do capital social da arrematante em relação ao valor do lanço, oficie-se ao Ministério Público Federal, a quem cumpre adotar as medidas que entender cabíveis, juntando cópia das fls. 855/857, 860, 904, 952/954.6. À vista do pedido de informações de fls. 777/778, encaminhe-se cópia desta decisão à MM. Juíza do Trabalho.7. Considerando que a arrematação foi tornada sem efeito, e que sobre os contratos de trabalho de fls. 1005/1056 pode haver interesse em manter o sigilo profissional, desentranhem-se-os e os devolva ao ilustre subscritor da petição de fls. 988/994 mediante recibo. 8. E, tendo em vista a realização das 141ª, 146ª e 151ª Hastas Públicas Unificadas da Justiça Federal de Primeiro Grau em São Paulo, nas dependências do Fórum Federal Especializado das Execuções Fiscais da Capital, designo as datas abaixo elencadas para realização de leilão judicial, por leiloeiros oficiais diversos, conforme critério de designação da CEHAS, observando-se todas as condições definidas em Editais, a serem expedidos e disponibilizados no Diário Eletrônico da 3ª Região, oportunamente pela Comissão de Hastas Públicas Unificadas, a saber :141ª Hasta Pública Unificada:- Dia 11/05/2015, às 11:00 horas, para a primeira praça;- Dia 25/05/2015 às 11:00 horas, para a segunda praça. Restando infrutífera a arrematação na 141ª Hasta, fica, desde logo, redesignado o leilão, para as seguintes datas :146ª Hasta Pública Unificada:- Dia 08/07/2015, às 11:00 horas, para a primeira praça;- Dia 22/07/2015 às 11:00 horas, para a segunda praça. De igual forma, não tendo sido arrematado o lote na 146ª Hasta, redesigno o leilão para as seguintes datas da 151ª Hasta Pública Unificada:151ª Hasta Pública Unificada:- Dia 05/10/2015, às 11:00 horas, para a primeira praça;- Dia 19/10/2015 às 11:00 horas, para a segunda praça.9. Em todas as hastas, serão considerados: a) valor da avaliação: R$ 400.000.000,00; b) lance mínimo para arrematação em segunda praça: R$ 240.000.000,00.10. Façam-se constar dos editais as seguintes observações: 1) “Em razão das matrículas referidas constituírem fisicamente um único imóvel, não se admitirá arrematação individualizada”.2) “No Diário Oficial do Município de Campinas de 10/01/2014, foi publicada retificação do Parecer Técnico de Viabilidade n. 27/GAPE, relativo a estudo de viabilidade técnica de empreendimento de 250.780,00 m2 de área construída, a ser edificado no local do imóvel em leilão, localizado na Avenida Princesa dOeste, s/n, Lote 25-UNI, Quarteirão 1867, Jardim Paraíso. Concluiu o parecer que a tipologia CSE-3 se enquadra nos parâmetros de ocupação permitidos pelos zoneamentos do entorno e, portanto, é viável o empreendimento referente aos protocolados em epígrafe, sob condicionantes, podendo ser submetido ao interessado ao processo de aprovação, desde que atendidas as exigências que, em seguida, especifica.”11. Comunique-se ao eminente Relator do agravo (fls. 684/686).12. Intimem-se as partes, a arrematante, o leiloeiro e demais interessados, nos termos do art. 687, parágrafo 5º e do art. 698 do Código de Processo Civil.
